Lorsque l'on compare les villes italiennes vieilles de plusieurs siècles aux banlieues nord-américaines d'après-guerre, le contraste est saisissant. Les villes italiennes se sont développées avant l'apparition de l'automobile : elles restent compactes, praticables à pied et centrées autour d'espaces publics animés. Les banlieues nord-américaines, en revanche, s'étendent vers l'extérieur avec des maisons individuelles, des centres commerciaux et des autoroutes, une forme urbaine qui privilégie la voiture au détriment de la vie communautaire.
Les villes italiennes démontrent les avantages de la densité et du développement à usage mixte. Les habitants vivent à proximité des commerces, des écoles et des marchés ; ils peuvent faire leurs courses à pied ; et la piazza (place publique) sert de centre d'interaction quotidienne. L'étalement urbain nord-américain, en revanche, sépare les usages résidentiels, commerciaux et industriels, ce qui nécessite de longs trajets et limite la vie publique spontanée.
Pour Pointe-Claire, cette comparaison est particulièrement pertinente. Notre ville s'est largement développée selon le modèle nord-américain : centres commerciaux, autoroutes et logements à faible densité. Mais le changement est en marche. Le développement axé sur les transports en commun (TOD) autour des nouvelles stations du REM offre un moyen de réimaginer notre avenir. Grâce à des projets à usage mixte, à une densité plus élevée à proximité des transports en commun et à des quartiers piétonniers, le TOD peut faire revivre le sens de la vie communautaire que l'on observe dans les villes italiennes, en l'adaptant aux réalités modernes.
Le PMAD (Plan métropolitain d'aménagement et de développement) renforce cette vision. En favorisant la densification dans des zones stratégiques, en limitant l'étalement urbain incontrôlé et en alignant la croissance sur les transports en commun, le PMAD pousse Pointe-Claire vers un modèle plus durable. Le développement compact favorise l'utilisation des transports en commun, renforce les entreprises locales, favorise les liens sociaux et réduit l'impact environnemental. Cependant, cette transformation pourrait prendre plusieurs générations avant de se concrétiser pleinement. Il est important de noter que si Pointe-Claire ne met pas à jour son plan d'aménagement urbain pour se conformer au PMAD, les autorités supérieures telles que l'agglomération de Montréal pourraient imposer unilatéralement des changements de zonage. Voulons-nous que des étrangers décident de l'avenir de notre communauté ?

L'évolution du commerce de détail met en évidence pourquoi le réaménagement est essentiel. Le Pointe-Claire Plaza, dans sa taille actuelle, est trop grand pour rester viable. Sans une densité supplémentaire autour du centre commercial pour augmenter la fréquentation, l'entretien et les améliorations des immobilisations prendront du retard, le taux d'inoccupation augmentera et les locataires principaux pourraient être perdus, déclenchant une spirale descendante qui sera impossible à inverser (si elle n'est pas déjà enclenchée).
Fort de mes 30 années d'expérience dans la gestion immobilière, je sais que la solution est claire : réduire l'empreinte du Plaza, augmenter la densité autour de celui-ci et créer davantage de fréquentation dans le centre commercial afin de soutenir les commerçants locaux. Avec une fréquentation plus importante, les revenus des commerçants augmenteront, ce qui leur permettra de payer des loyers plus élevés afin de financer des améliorations et de préserver ces précieuses boutiques familiales qui sont le poumon du Plaza.
Le même raisonnement s'applique aux projets de développement connus sous le nom de MU1, qui couvrent le centre commercial Fairview, Rona et les zones pavées environnantes. La conversion des espaces de stationnement sous-utilisés en logements répond aux besoins locaux en matière de logement et crée un quartier plus dynamique et plus accessible à pied. La proposition MU1 de Cadillac Fairview consiste en un projet de développement à grande échelle à usage mixte sur le parking actuel du centre commercial Fairview, visant à le transformer en un « quartier dynamique et connecté » avec des logements, des commerces, un hôtel et des espaces publics afin de créer une communauté vivante et connectée qui servira de nouveau point d'ancrage pour le centre commercial et fournira des logements alternatifs nécessaires dans la région.
Quant au MU2 (Fairview Forest, terrains du John Abbott College, ou quel que soit le nom que vous lui donniez), environ 60 % sont des zones humides protégées. Le reste du terrain devrait être aménagé avec des projets à usage mixte, où les résidents peuvent vivre à proximité des commerces, travailler à proximité et interagir dans des espaces communs.

Mes réflexions sur la forme urbaine ont été profondément influencées par ma récente visite dans la ville natale de mon père. Autrefois communauté animée de 3 500 habitants, elle est aujourd'hui en déclin. Pourtant, son aménagement – rues piétonnes, place centrale et logements compacts – reflète toujours l'ADN d'un mode de vie centré sur la communauté.
Cela contraste fortement avec les banlieues nord-américaines, où la croissance tentaculaire et dépendante de la voiture fragmente la vie publique. Pour Pointe-Claire, la leçon est claire : la forme physique est importante. Le TOD et le PMAD offrent une occasion unique d'adopter le meilleur des traditions urbaines européennes tout en évitant le déclin.
Le réaménagement d'espaces tels que Pointe-Claire Plaza, l'adoption d'une croissance compacte et l'alignement sur des stratégies axées sur les transports en commun nous permettront de maintenir le dynamisme, d'attirer de jeunes familles et d'assurer la résilience de notre ville pour les générations à venir.
À bien des égards, la ville natale de mon père nous rappelle ce qui est en jeu. Pointe-Claire peut honorer son histoire tout en façonnant un avenir plus durable, plus connecté et plus prospère.